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一线城市新兴区域受关注 成长型房企未来大有作为(新华网)
2013年08月22日

  8月15日,上海三盛宏业联合三花控股集团15.2亿拍得浦东新区惠南民乐基地m03-01、m04-01、m05-01商住地块,折合楼板价9431元/平米,溢价率106.5%。出让公告显示,该地块出让面积为64465.2平米,容积率2.5。地块中的住宅比例高达八成,且位置又临近年底即将开通的轨道交通16号线拱极路。

  8月16日,华润置地在深圳土地交易中心以109亿元竞得深圳前海第三宗土地。前海桂湾片区二单元02街坊,为商业性办公用地,土地使用年限40年。其土地面积为61831平方米、建筑面积50.3万平方米,出让起始价达67.2亿,溢价率高达62.2%。

  商品住宅市场价涨量缩,而土地市场成交价格也逐渐走强,溢价率逐步提升。究竟是什么力量推动土地价格上涨?而哪些企业开始在土地市场一掷千金?

  一线城市新兴区域土地更受关注

  从中粮北京孙河地块、到深圳前海三幅土地、再到三盛宏业的上海惠南地块,三幅土地出让一致的区域特征是一线城市新兴区域土地。有些可能是具体的新兴经济开发区、有些可能是城市开发新兴重点区域、有些可能是城市蓝图规划中的重要节点。一线城市新兴区域土地更受关注凯时赞助认为主要有以下几点原因,包括

  第一、一线城市新兴区域更具有需求支撑,并且土地价格相对不高。目前新兴区域除了北京孙河地块容积率较低土地价格较高外,上海惠南的土地绝对价格楼面价不到10000元/平方米,深圳前海的楼面地价也没有达到很高的价位。

  第二、需求支撑,能够保证平价快速去化。和此前地王不同,一线城市新兴区域虽然是新兴,但受关注程度不低,未来去化有保障。而过去的地王往往需要较长的时间来消化土地的溢价。以一年左右的周期看,只要产品设计合理,最近成交几宗受关注土地应该能够在合理利润范围内得到有效去化。

  第三、背后有较强的概念支撑。三盛宏业获取的上海浦东惠南镇地块正属于最近改革热点大上海自贸区的范围之内,未来该区域的改革将直接与国际惯例接轨。而前海则是副部级经济改革试验区,目前已经签署投资意向近千亿。这些土地均被赋予一个大概念,足以支撑项目合理有效开发。

  地方政府供地意愿较高

  上半年的土地成交趋好,主要原因在于地方政府供地意愿较高。看政府的供地意愿一是看土地的量,二是看土地的出让底价,三是看土地的区位。首先土地的供应量,2013年上半年,全国国有建设用地供应总量27.75万公顷,同比增长3.5%。从供地结构看,工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地分别供应9.45万公顷、8.24万公顷和10.05万公顷,同比分别增长16.0%、38.2%和下降20.8%。三类用地占土地供应总量的比重分别为34.1%、29.7%和36.2%。地方政府对于房地产的用地供应量非常之高,同比增长了近4成的土地供应量保证了土地市场交投活跃。其次,土地的出让底价比较合理,这也造成了目前土地虽然成交价格不高,但是溢价率攀升,而政府推地主要思路还是以价换量。第三,从区位看地方政府推出的土地,位于城市内较好区位的土地明显增多,这也是市场热度有所提升的原因。目前地方政府受到较高的财政压力,包括投资支出的持续扩张、地方债到期以及换届效应,都驱动地方政府的推地热情。未来土地供给量将在一定时间内维持在高位,而土地起拍价不会提升很多,土地区位也会位于城市较好的区位。

  成长型优势企业获取土地的意愿较高

  从目前土地成交情况看,成长型优势企业获取土地的意愿较高。主要原因在于这类企业:第一销售较好、库存货量不足,处于补库存周期;第二未来预期销售目标增长更为迅速,必须有足够可售来进行支撑;其三现金流较好,有能力补充优质的土地储备。从销售上看,这部分最活跃的群体的销售量一般是处于100亿左右的企业,这部分企业正在通过增加土地储备来实现公司从百亿级别向300亿至500亿的级别迈进。但从安全性上看,大多数企业的土地投资还处于量入为出的阶段或者是出略多于入的阶段,企业经营还处于安全的范围之内。未来我们继续看好这类企业在市场上的表现。同时,从第二集团向千亿级别企业扩张的土地储备意愿也较强,这部分企业凭借较强的资金实力关注更高总价的土地,未来在高总价地块上这类企业的表现会更加积极。