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北上广楼市又演疯狂 北京房价涨幅达到20.6% (国际金融报)
2013年10月28日

  北上广深四大城市首次同比上涨幅度均超过20%,新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个,“这15个城市完成年度调控任务已经基本无望”

  楼市的火热,可能不能单用一个“好”字形容,用疯狂可能更准确些。10月24日,德佑地产市场研究部称,截至10月22日,上海新建商品住宅的成交量达到了1000万平方米,超过去年全年939万平方米的成交量,与2012年同期相比上涨45.3%,与2011年同期相比上涨了65.2%。

  不止于此。上海易居房地产研究院同一天在发给《国际金融报》记者的报告中说,第三季度,其统计的30个典型城市商品住宅成交面积为5237万平方米,环比增长1.9%,同比增长2.2%,“市场行情创下了近四年同期新高”。

  新建住宅和楼市成交量的双双上涨,更体现在了房地产股的第三季度财报中。统计显示,“招保万金”中的招商地产前三季度实现净利36.05亿元,较去年同期大增四成以上,央企华侨城a、荣盛发展分别实现净利16.12亿、12.98亿元,同比分别增长了80%和35.06%。

  不过,在昨日的a股市场中,不少地产股出现重挫,原因是——10月23日,北京连出两条楼市调控的政策,强化限购和自住型需求。

  而此前,深圳已出台过新一轮的楼市政策。对此,德佑地产研究主任陆骑麟告诉《国际金融报》记者,现在,市场肯定在期待上海会出台新的楼市“加码”政策,“就目前的发展态势看,感觉出现新政的可能性较大。但能否真正出台、又会不会是‘老调重弹’,值得市场思考”。

  成交火热

  对于销售的火热,《国际金融报》记者早有体会。国庆节期间,记者曾随朋友看了位于上海中环旁的一处楼盘。在当天上午看过房后,就在记者的朋友犹豫“到底是买两房还是三房好”时,售楼处却来电话告知,其看中的两套三房户型,已被开发商的关系户全部买走。

  稍早,中原地产一位代理新盘的中介也告诉《国际金融报》记者,闸北区内环边一处楼盘开盘时,不到5个小时,除了顶楼,40余套房子一室户和两室户房源被抢购一空。

  对此,德佑地产发布报告称,本月上海新建商品住宅的成交量已达85万平方米,全年突破1000万平方米的“概率极大”。数据还显示,今年9月,上海新建商品住宅的成交量达到142万平方米,一举刷新了限购以来的同期最高值。

  “2006年以前的数据没有统计过。但上海楼市1000万平方米的成交量,分别于2006年、2007年和2009年3个楼市非常火爆的时间段出现过。”陆骑麟对本报确认。

  就大范围看,上海易居研究院研究员严跃进对《国际金融报》记者介绍,第三季度,一线、二线和三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为979万、3506万和751万平方米,环比增幅分别为2.6%、1.4%和3.3%。“三类城市行情各异,其中一线城市高位盘整、二线城市震荡上行,而三线城市稳步前行。”严跃进说。

  “年初新‘国五条’‘惊吓’了市场之后,我就转而看好楼市。果不其然,今年全年销量真的很不错。”昨日,江苏一家小型地产商负责人告诉《国际金融报》记者,该公司的中端和低端住宅楼5月和9月一开盘,就几乎被预订一空。

  还会再涨?

  克而瑞研究总监薛建雄认为,目前的房价涨幅没有到达2009年的高位,但市场情况已经跟2009年相当了,“到11月,肯定还会有很多楼盘要跳涨”。

  事实上,伴随销量上涨的还有价格的疯涨。10月22日,国家统计局公布的9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,除温州外,其他69个城市房价涨势依旧。其中,北京以20.6%的同比涨幅领涨全国,上海同比涨幅为20.4%,广州和深圳分别为20.2%和20.1%。

  对此,有媒体称,北上广深四大城市首次同比上涨幅度均超过20%,新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个,“这15个城市完成年度调控任务已经基本无望”。

  “说到底,这还是调控不到位造成的。从本质上看,不少地方政府还是乐见房价的上涨。”陆骑麟分析,“另外,历来的地产调控,都是从抑制需求的角度出发的,但市场供给端,却不太‘给力’。这也造成了目前市场中部分城市供需的失衡,导致房价疯涨。”

  不过,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在接受媒体采访时认为,本轮房价上涨与2005年、2007年及2009年的三次房价明显上涨有很大不同,投机投资性需求不再是主要推手,自住性需求,特别是刚性需求量较大。

  “2011年新‘国八条’实施之后,全国49个城市实施了限购政策,这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨,只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。”秦虹称,“相对于需求增长而言,住宅供应量明显不足。比如,到8月,北京、上海两个每年常住人口增加最大的直辖市,新开工面积还是有近10%的负增长。”

  期待新政

  对于火热的行情,市场已不止一次在期待楼市新政的出现。

  事实上,10月11日,一线城市中的深圳已经提出了稳定房价的八项措施,这被业界称为“深八条”。其中,该政策强调“加强差别化信贷政策执行力度,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”。这被理解为“深圳二套房贷款首付比例和利率或将上调”。

  10月23日,“京7条”出现在市场中。该政策明确表示,组建限购监督委员会,严厉打击骗购行为;进一步强化预售资金监管,对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目,将启动全额监管,重点审查地价款来源和开发成本,并加强税收征管和稽查。

  “京7条”还称,“进一步严格差别化住房信贷政策的执行。严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。”

  “一线城市中,上海可能会出台‘加码’政策。因为,岁末年初,官方往往都会针对楼市的现状出台政策。”陆骑麟猜测,“即使出了调整政策,个人也不太看好。比如,‘京7条’和‘深8条’实际上都是对过去政策的老调重弹。而地方政府到底会有多大的动力去切实执行相关限购政策,值得怀疑。”

  “2002年,我到了上海。这么多年过去了,几乎每年都会出一些限购政策。但效果大家也都看到了,房价还是不断往上涨。”中原地产一位管理5家店铺的经理对《国际金融报》记者直言,“不管出台什么政策,房价还是不会跌。长远,更将一直涨下去。”

  上述地产商告诉《国际金融报》记者,看涨的预期“才是最可怕的”,因为,不管是地产商还是消费者,现在似乎根本想不到有什么利空政策的存在。

  不过,市场人士此前曾期待,今年十八届三中全会出台新的楼市政策或“楼市长效机制”,以期待对市场有所真正的抑制。比如,之前有传闻称,未来的可能会向存量房征收房产税,这可能会在一定程度上打压楼市。

  “说是一回事,做又是另一回事。”陆骑麟直言,“即使真的有长效机制出现,也会被市场消化。因此,业界不能太乐观。”

  “实际上,谁都知道楼市该怎么降价、又该怎么调控。关键在于,肯不肯这么做。”分析人士此前告诉《国际金融报》记者,比如,建立起个人住房信息联网制度、完善现有的招拍挂土地制度、回收市场中的空置房增加供给。

  万达集团董事长王健林在接受媒体专访时认为,按目前的中国房地产市场现状,除了个别热点城市以外,其他城市在两年后就没有调控的必要了。

  “现有的土地供应量和存量房,已经导致很多地方的项目都卖不动。再加上这两年地方债务持续增长,地方政府主要靠卖地来还债。这种情况下,土地和房地产供应进一步被放大,别说三、四线城市滞销,现在就连二线城市的房子都卖不动。”王健林分析,对于一线城市的房价调控,则要“坚持限购不放松”。