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国内房地产泡沫难破裂 楼市稳定对于政府意义重大( 第一财经周刊)
2014年04月17日
        年初以来,杭州、深圳等地房价均有显著下跌,而北京新房市场第一季度成交量创下十年以来的新低,同比下降5成左右,与此同时,北京二手房市场在3月出现了“量价齐跌”的现象——作为一个观察者,我可以告诉你,这一点不太妙,因为历次楼市房价涨跌都是先从二手房开始的。

        眼下的中国楼市显然已经进入了一个下行通道,但让它破裂却面临阻力。市场是个奇怪的东西,它的魅力就在于不可左右——当你希望它下降时,它一路高升;当你希望它稳中有升时,它已开始下行。泡沫在繁荣的时候,没人认为那是泡沫,但它们早晚会露出不可持续性的本质——当不再有人接盘之后。

        眼下的中国楼市显然已经进入了一个下行通道,这不是来自什么大佬的行为暗示或论调,而是切实的警报,特别是,发出警报的已不是什么三线城市,而是那些最具地产价值的核心城市。

        年初以来,杭州、深圳等地房价均有显著下跌,而北京新房市场第一季度​成交量创下十年以来的新低,同比下降5成左右,与此同时,北京二手房市场在3月出现了“量价齐跌”的现象——作为一个观察者,我可以告诉你,这一点不太妙,因为历次楼市房价涨跌都是先从二手房开始的。

        假如这种观望气氛延续下去,所谓的泡沫就会破裂——长远考虑,这并不是什么坏事——中国近期的经济数据、美联储定量削减qe、人民币(6.2113, -0.0013, -0.02%)贬值、地方政府债务去杠杆需求迫切、货币流动性趋紧、大批债务和信托到期面临兑付、银行不良贷款率攀升……你能为它找到很多宏观层面的依据。

        越来越多的人开始讨论楼市会不会崩盘,来自官方的声音一口否定。《人民日报》更愿意将下跌定义为一种自然回落,“崩盘论并不现实”。原住建部的一位官员则直接称中国房价不可能暴跌。他们共同的理论基础是城镇化,“三个1亿人”会带来住房的刚需。

        尽管这一解释不那么站得住脚,但你得理解——楼市稳定对于政府意义重大,那意味着社会稳定;同时,考虑到地方财政对土地出让金的巨大依赖,以及中国经济发展趋缓的前提,楼市稳定就成了一项必须实现的任务。

        住建部副部长齐骥提到了一种“分类调控”的方法,即对一线城市继续增加供应,限购政策不退出;而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。随后,温州等库存压力较大的城市将松绑限购的消息陆续传出。

         暂不论松绑限购必将引起的反弹,如此消化库存,实在不是什么好办法,实际上会助长泡沫,或者说扩大和转移了泡沫。

         一个城镇化的概念足够开发商们用上二三十年,最近刚刚提出的京津冀三角区,就令保定和廊坊的房价上涨,但这种涨幅并不容易持续。

         现在,城镇化又有了新的重点——棚户区改造。为了保证资金,中国版“两房”已经启动,由国开行来承接,它将组建一个住宅融资事业部,并将发行相关债券,向邮储等金融机构和其他投资者融资。

         与此同时,政府仍在通过一些办法插手房产市场,这可能带来更多的问题。

         在已经存在多种土地供应形式的情况下,一种新的房产形式又被发明了,叫做“共有产权房”,即将在北京、上海等6个城市试点——中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。这尽管解决了政府保障房资金难题,却可能让整个局面变得复杂而混乱,多人共享产权,利益很难平衡和分配。

        上海市政府则试图通过复合式土地出让的新办法,提高拍卖门槛、降低拍卖金额。具体而言,土地将不会再采取出价高者得的原则,而是最终留下三家参与拍卖,设定一个评标分值,从经济实力、技术资质、项目经验和出让人响应度等方面对各投标者进行评定——暂时不在住宅地块实施,先从商办地块试水。

        但问题是,这些复杂而不透明的机制增加了人为的因素,也很容易滋生腐败,还让暂时破不掉的泡沫变得越来越危险。